Acheter, louer, investir en Suisse : la question n’a jamais été aussi complexe à trancher. Entre des prix qui continuent leur ascension, une pénurie de logements qui bat des records et des taux hypothécaires enfin orientés à la baisse, le marché immobilier helvétique traverse une période charnière. Voici ce que révèlent les dernières données.
Des prix en hausse continue, portés par la baisse des taux
Le marché résidentiel suisse n’a pas connu de véritable correction. Selon UBS, les prix des logements en propriété ont progressé de 4,1 % en comparaison annuelle au quatrième trimestre 2025, et la banque anticipe une nouvelle hausse de 3 % pour 2026. Ces chiffres s’expliquent par la politique monétaire de la Banque nationale suisse, qui a abaissé son taux directeur à cinq reprises, le ramenant à 0 % en juin 2025 — une politique qui a dopé la demande en rendant le crédit hypothécaire nettement plus accessible.
L’étude Wüest Partner confirme : sur un an les prix des maisons individuelles ont grimpé de 4,6 % et ceux des appartements en propriété de 4,5 % au troisième trimestre 2025. Depuis le début du millénaire, les prix des logements ont plus que doublé, comme les maisons à louer dans le canton de Fribourg. Malgré ces niveaux élevés, la demande reste structurellement supérieure à l’offre, notamment parce que le terrain constructible se raréfie et que les nouvelles constructions peinent à sortir de terre face aux procédures administratives et aux oppositions locales.
Les indicateurs d’activité le confirment : les abonnements de recherche pour les appartements et les maisons individuelles ont bondi de 20 % et 18 % respectivement au premier trimestre 2025, selon la plateforme Houzy. Un signal qui traduit une demande latente forte, même si les volumes de transactions restent encore inférieurs aux niveaux d’avant-2022.
Le marché locatif sous pression extrême
C’est sur le marché locatif que la tension est la plus visible. Selon l’Office fédéral de la statistique, le taux de logements vacants est tombé à 1 % au 1er juin 2025 — cinquième baisse consécutive —, bien en deçà du seuil de 1,5 % considéré comme un marché équilibré. Voici les cantons les plus touchés par la pénurie :
- Genève : 0,34 % de logements vacants
- Zoug : 0,42 %
- Zurich : 0,48 %
- Région lémanique : 0,83 %
- Vaud : 0,89 %
- Fribourg : 1,11 %
Pour ceux qui cherchent à se loger dans un cadre plus abordable que les grandes métropoles, le canton de Fribourg constitue une alternative sérieuse, avec une croissance démographique de 1,5 % en 2024, la deuxième plus élevée de Suisse. Des plateformes spécialisées permettent de trouver des biens disponibles dans cette région, où le loyer médian pour un appartement de 4 pièces atteignait 1 880 francs par mois début 2025, selon les données d’immobilier.ch.
La hausse des loyers est une conséquence directe de cette pénurie. L’indice Wüest Partner des prix de l’offre a progressé de 17 % entre le quatrième trimestre 2021 et le quatrième trimestre 2025. À Fribourg spécifiquement, les loyers ont augmenté de 12 % en trois ans, même si la baisse du taux hypothécaire de référence à 1,5 % en mars 2025 offre un répit aux locataires en place, avec une diminution moyenne attendue de 0,9 % des loyers des baux existants.
Vers qui se tournent les acheteurs et les investisseurs ?
Face à la saturation des grandes villes, acheteurs et locataires se repositionnent vers des communes moins centrales mais bien desservies. C’est précisément dans les communes intermédiaires que les prix des maisons ont le plus progressé au troisième trimestre 2025, avec une hausse de 3,7 %, contre un recul de 0,8 % dans les communes urbaines des grandes agglomérations, selon l’Office fédéral de la statistique. Des acteurs comme dreamo.ch, actif sur le marché résidentiel en Suisse romande, illustrent cette dynamique de repositionnement géographique vers des cantons comme Fribourg, Berne ou le Valais.
L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index s’établissait à 0,29 point au troisième trimestre 2025, soit dans la zone « risque modéré ». Ce niveau reste bien en deçà des seuils critiques historiques, mais la trajectoire mérite attention. Avec une population suisse attendue à plus de 10 millions d’habitants d’ici 2045 — selon les projections de l’Office fédéral de la statistique — et une offre qui ne suit pas, les fondamentaux ne plaident pas pour une correction rapide des prix. Pour les ménages envisageant un achat, les exigences bancaires en fonds propres (généralement 20 % du prix d’acquisition) constituent un filtre naturel qui limite la spéculation. Cela dit, dans un contexte de taux bas et de demande démographique soutenue sur l’ensemble du territoire, attendre une baisse significative des prix en Suisse semble peu réaliste à moyen terme.