Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique n’est plus simplement moins confortable à chauffer. Depuis les dernières évolutions réglementaires, il est aussi moins louable, moins finançable pour certains profils, et plus coûteux à rénover. Pour un acheteur, c’est un levier de négociation concret — à condition de savoir l’utiliser.
Pourquoi un DPE F ou G pèse sur le prix de vente ?
Depuis 2023, les logements classés G+ ne peuvent plus être mis en location. Les G « simples » suivront en 2025, les F en 2028. Un propriétaire qui vend une passoire thermique sait que le profil d’acheteurs potentiels se réduit : les investisseurs locatifs sont de fait exclus, ou doivent intégrer le coût d’une rénovation dans leur calcul de rentabilité. Cela réduit mécaniquement la demande et, avec elle, le prix de marché.
Pour un acheteur qui souhaite habiter le bien, la contrainte est différente mais bien réelle : des factures d’énergie élevées, un confort thermique insuffisant, et l’obligation morale, voire réglementaire à terme, de rénover. Autant d’éléments qui justifient de ne pas payer le prix d’un bien bien classé.
Quel montant de décote peut-on revendiquer en cas de DPE dégradé sur un bien immobilier ?
La décote varie selon la localisation, la taille du bien et l’ampleur des travaux à réaliser. Voici les ordres de grandeur observés sur le marché actuel :
- DPE E : décote de 3 à 6 % par rapport à un bien équivalent classé C ou D
- DPE F : décote de 6 à 12 % selon les marchés locaux
- DPE G : décote pouvant dépasser 15 %, notamment dans les zones peu tendues
- Travaux de rénovation énergétique : entre 15 000 et 60 000 € selon le type de bien et le niveau de performance visé
Pour appuyer votre négociation, rien ne vaut un devis réel. Faites intervenir un artisan RGE ou un maître d’œuvre avant de formuler votre offre. Un devis de 30 000 € pour une isolation et une pompe à chaleur est un argument bien plus solide qu’un chiffre avancé à l’estime.
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Les aides à la rénovation entrent-elles dans la négociation d’une passoire thermique ?
Certains vendeurs ou agents rétorquent que MaPrimeRénov’ ou les CEE permettent de financer une grande partie des travaux. C’est vrai en partie, mais ces aides sont conditionnées au statut fiscal de l’acquéreur, aux travaux réalisés, et à des délais administratifs qui peuvent s’étaler sur plusieurs mois après l’achat.
Il est donc légitime de ne pas déduire intégralement les aides du coût des travaux dans votre négociation. D’autant que les plafonds MaPrimeRénov’ évoluent régulièrement et que rien ne garantit leur maintien au niveau actuel au moment où vous réaliserez les travaux. Mieux vaut négocier sur la base du coût réel, et considérer les aides comme un bonus plutôt que comme un acquis.
Comment présenter votre offre à la baisse sans bloquer la vente du bien ?
La forme compte autant que le fond. Une offre accompagnée d’un devis, d’une simulation de coût énergétique annuel et d’une référence au classement DPE du bien montre que vous avez fait votre travail. Elle est difficile à balayer d’un revers de main.
Évitez de formuler votre offre comme une attaque contre le bien ou le vendeur. Présentez-la comme un calcul économique objectif : le prix que vous proposez intègre les travaux nécessaires pour amener le logement à un niveau énergétique acceptable. C’est une position rationnelle, pas une critique. Dans la plupart des cas, un vendeur informé comprend la logique, et préfère une vente à prix réduit à une non-vente prolongée.